Após o rompimento da bolha imobiliária ocorrida no Brasil, em meados de 2014/2015, que afetou de forma direta e indireta toda a economia nacional e, mais recentemente, com a paralisação parcial das atividades humanas por força da pandemia, o mercado começa a dar sinais de recuperação e retomada do seu crescimento, de maneira que se faz oportuno tanto para os adquirentes como para os investidores, conhecer na origem jurídica das duas espécies de empreendimento imobiliário existentes no país, bem como apresentar a “terceira espécie”, há anos existentes de fato e somente agora passa a ter a adequada roupagem jurídica que são os denominados “Condomínios de Lotes”.
Com efeito, no início do século passado, o Código Civil de 1916 ingressou com os comandos legais que cuidavam da venda e compra de imóveis, fossem eles já edificados ou em lotes de terreno. Em 1937 surgiu o Decreto-Lei nº 58, como forma de regular algumas das relações entre o loteador e os adquirentes dos lotes, até que, em 1979, fora promulgada a Lei n. 6766 denominada por “Lei do Parcelamento do Solo Urbano”. Ela foi elaborada por técnicos e juristas renomados que após muitos estudos, conseguiram unir num único corpo legislativo, vários comandos no trato de lotear terrenos urbanos, entre eles, critérios registrários, urbanísticos, contratuais, administrativos e até penais, garantindo a partir de então a necessária segurança jurídica.
Concomitantemente aos loteamentos urbanos, a segunda espécie de empreendimento imobiliário são os denominados “Condomínios Edilícios”, que são compostos por unidades autônomas horizontais ou verticais e que também tomavam corpo nos cenários urbanos. Assim, ainda no ano de 1928, com a introdução do Decreto-Lei nº 5.581 houve uma breve introdução das regras acerca de prédios e a convivência condominial entre os moradores. Entretanto, com o passar do tempo, devido principalmente as grandes transformações urbanísticas e diante da escassez de moradias atrelados a inflação que já mostrava suas caras, muitas incorporadoras/construtoras não conseguiam mais honrar com a entrega das unidades imobiliárias prometidas a venda – construções de prédios de apartamentos, que no mais das vezes eram abandonadas pelos incorporadores que em estado de bancarrota, acabaram por prejudicar uma infindável legião de adquirentes desejosos de sua “casa própria”.
Diante desse quadro, o então governo militar encomendou do Ilustre Jurista Caio Mário da Silva Pereira, um projeto de lei que regrasse toda essa celeuma, como forma de garantir a sobrevivência das construtoras, além de contornar o problema do déficit habitacional que já atormentava o país daquela época, nascendo assim a Lei n. 4.591 de 16/12/1964, dividida em duas partes, a primeira referente ao Condomínio, regulando e disciplinando o relacionamento entre os condôminos e a segunda estabelecendo regras para promover e realizar a construção de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Em meados das décadas de 80, nasce no Brasil um novo conceito de empreendimento imobiliário, trazido por empreendedores arrojados e de visão futurística, como uma nova configuração dos loteamentos urbanos, os denominados “Loteamentos Fechados” ou como já se propagava na época os “Condomínios de Lotes.” Empreendimentos esses que mesclavam um pouco dos conceitos da Lei 4591/64 e conceitos da Lei n. 6766/79, urgindo então a necessidade de novas regras jurídicas.
Entrementes, tais loteadores se utilizaram muitas vezes de alguns preceitos vertidos no Decreto-Lei nº 271 de 28 de fevereiro de 1967 e no mais, valeram-se de concessões provisórias expedidas pelos municípios que autorizavam que o loteamento fosse murado e com controle de entrada e saída em sua portaria, o que, somente no ano de 2017, com a introdução da Lei n. 13.465 é que tais espécies de loteamentos passaram a ter um regramento próprio, tanto em suas questões urbanísticas como registrarias, principalmente com a criação das associações de moradores.
